شتاب بخشی به نوسازی بافت‌های فرسوده باحمایت همه جانبه دولت وشهرداری‌هاازمالکان،سازندگان وتوسعه گران

1401/08/15

محمد آئینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در برنامه میز اقتصاد شبکه خبر سیما که به شکل زنده پخش می‌شد به بررسی و تشریح بسته تشویقی شهرسازانه پرداخت.

به گزارش روابط عمومی شرکت بازآفرینی شهری ایران، آئینی در این برنامه با اشاره به ساخت سالانه 150 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده گفت:  اکنون حدود 110 هزار واحد مسکونی توسط مردم در دست ساخت است که حدود 64 هزار واحد تسهیلات دریافت کرده و تعدادی نیز در انتظار دریافت تسهیلات هستند.

او با بیان این که به منظور شتاب‌بخشی به روند نوسازی بافت‌های فرسوده و کاهش سقف‌های لرزان به دنبال مردمی‌سازی و ورود ساکنان بافت‌ها به ساخت و ساز هستیم، اظهارکرد: املاک واقع در بافت‌های فرسوده متعلق به مردم است اما مردمی که در این محلات هستند (بیش از 5 هزار محله در 640 شهر)  غالبا از اقشار ضعیف جامعه بوده و به تنهایی قادر به نوسازی واحدهای خود نیستند. بنابراین باید فضایی ایجاد کنیم تا سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این محلات تشویق شوند. واقعیت این است که به دلیل وجود محلات رقیب، سرمایه‌گذاران تمایل چندانی برای ورود به بافت‌های فرسوده ندارند. بنابراین با یک نامعادله برای مردمی‌سازی و حضور مردم و بخش خصوصی در این بخش مواجه هستیم.

آئینی همچنین از وجود 166 هزار هکتار بافت ناکارآمد در کشور خبر داد که در سه محدوده دسته‌بندی شده‌اند و افزود: این سه بافت عبارتند از بافت فرسوده میانی با گستردگی حدود ۷4 هزار هکتار، بافت حاشیه‌نشین یا سکونتگاه‌های غیررسمی به وسعت ۶۰ هزار هکتار و بافت تاریخی در حدود ۳2 هزار هکتار. در مجموع  معادل  ۲۳ درصد از مساحت شهرها را بافت‌های ناکارآمد شهری تشکیل می‌دهد.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این که  ۴۹ درصد واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های ناکارآمد شهری فاقد تاب‌آوری در برابر آسیب‌ها هستند، عنوان کرد: در مجموع 5 میلیون و 700 هزار واحد مسکونی در بافت‌های ناکارآمد شناسایی شده است که حدود 2 میلیون و 700 هزار واحد بناهای ناپایدار و فاقد هرگونه سازه هستند.

او با بیان این که از سال 84 تا کنون حدود 210 هزار بنای ناپایدار احیا و 670 هزار واحد مسکونی ساخته شده است، عنوان کرد: این بدان معناست که به طور متوسط سالانه ۴۰ هزار واحد نوسازی شده است، بنابراین می‌توان گفت محلات هدف بازآفرینی شهری از ظرفیت خوبی برای تولید مسکن برخوردار است.

محمد آئینی با اشاره به این که بافت‌های فرسوده شامل محدوده‌هایی هستند که دارای سه شاخصه اصلی نفوذ ناپذیری، ناپایداری و ریزدانگی باشند، گفت: درمحلات فرسوده بعضا شاهد معابر کمتر از دو متر هستیم که امکان تردد خودروی‌های امدادی و خدمات‌رسان در آنها  وجود ندارد، هدف این است با استفاده از بسته‌های تشویقی عرض این معابر به میزان لازم برای تردد خودرو‌های امداد‌‌رسان افزایش یافته و پارکینگ و خدمات شهری مناسب در این محلات ارایه شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با انتقاد از عملکرد برنامه‌های دولت‌های گذشته در حوزه بازآفرینی شهری گفت: برنامه‌های دولت گذشته واقع بینانه نبوده، حضور و مالکیت مردم و همچنین شرایط اعتباری و توان حمایتی دولت و شهرداری‌ها مورد توجه قرار نگرفته به همین دلیل سیاست‌های دولت‌های گذشته کارآیی چندانی نداشته است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید به ورود توسعه‌گران، انبوه‌سازان و سازندگان خرد محلی به نوسازی بافت‌ها‌‌ی فرسوده اظهارکرد: باید توسعه‌گران و سازندگان حرفه‌ای در کنار مردم قرار گیرند تا واحدهای مستحکم و با رعایت مقرارت ملی ساختمان ساخته شوند.

معاون وزیر راه و شهرسازی در ادامه به تشریح بسته تشویقی شهرسازانه پرداخت و با اشاره به این که این بسته برای چهار گروه تدوین و ابلاغ شده است؛ تصریح کرد:  بسته اول برای کسانی است که در مقیاس محله‌ای و  بلوک شهری اقدام به بازآفرینی شهری می‌کنند و دولت نیز بیشتر بر این امر تاکید دارد.

به گفته او یکی از شروط استفاده از این بسته این است که  ساخت و ساز در حوزه کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله‌ای باشد و متقاضی باید نسبت به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 استان اقدام کند. طرح مذکور باید ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تامین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.

آئینی بخشی از ضوابط تشویقی گروه اول را این گونه برشمرد: اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل و امکان تخصیص 20 درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظورتامین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز.

دبیرستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار گروه دوم را نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محلات فرسوده برشمرد و عنوان کرد: متقاضیان این گروه باید دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب بوده و در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح‌های توسعه و عمران شهری) مستقر باشند.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، گروه سوم را نوسازی تجمیعی برای دست‌یابی به حداقل نصاب تفکیک در عمق بافت فرسوده برشمرد و گفت: اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تامین پارکینگ مورد نیاز به 0.75 برای هر واحد و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی از جمله مشوق‌های در نظر گرفته شده برای این گروه است.

نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع

به گفته آئینی، گروه چهارم شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع  می‌شود. پلاک‌های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک و حداقل مساحت 50 مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌های عمومی و ساختمان نوساز) شامل برخورداری از شروط گروه چهارم است.

آئینی با بیان این که این بسته تشویقی با یک وسواس کارشناسی تهیه شده تا ضمن رعایت تمام موارد شهرسازانه، کیفیت زندگی مردم در این محدوده‌ها ارتقا یابد و شرایط خاص بافت فرسوده نیز در آن در نظر گرفته شده است، توضیح داد: بر اساس این مصوبه  به شهرداری‌های سراسر کشور اجازه داده می‌شود متناسب با شرایط خاص هر شهر  و با رعایت چارچوب‌ها، بسته تشویقی را تهیه و به تصویب کمیسیون ماده 5 استان برسانند.

او با بیان اینکه یکی از بسته‌های تشویقی مربوط به زمین است، تشریح کرد: همان طور که عنوان کردم حدود 5 هزار محله در محدوده هدف وجود دارد  که کمتر از 5 یا 6 درصد این محلات از تراکم بالایی برخوردارند و عمدتا در کلانشهرها محله‌هایی با تراکم بالا داریم. اکثر خانه‌های فرسوده یک طبقه هستند و با تراکم طرح‌های تفصیلی مصوب فاصله بسیار دارند.

او افزود: در این مصوبه دیده شده است که 10 درصد از اراضی که به عنوان معوض املاک در اختیار شهرداری‌ها قرار می‌گیرد، می‌تواند برای ساخت و ساز استفاده شود یا حتی چنانچه در جایی دیگر از شهر تراکم اضافی داده شد، ما به ازای آن خدمات در محلات هدف ارایه شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این که چهار گروه تسهیلات برای نوسازی در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است، تصریح کرد: این تسهیلات عبارتند از در اختیار قرار دادن زمین معوض در محلاتی که تراکم بالایی دارند، مشوق‌های مالی، اداری و تسهیلات بانکی.

به گفته او بررسی‌ها نشان از این دارد که مشوق‌های شهرسازانه 70 درصد از سهم مشوق‌ها را به خود اختصاص می‌دهد، همچنین شهرداری‌ها موظف هستند حداقل ۵۰ درصد در عوارض پروانه و تراکم ساخت تخفیف بدهند و انتظار بر این است  تا ۱۰۰ درصد تخفیف دهند.

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار با اشاره به این که هزینه‌های غیر ساختمانی 25 درصد هزینه‌های ساخت و ساز را تشکیل می‌دهد، افزود: هر چه بتوانیم این هزینه‌ها را کاهش دهیم در کاهش قیمت تمام شده ساخت تاثیر بسزایی خواهد داشت. چنانچه این بسته تشویقی به شکل مناسب ترویج و مورد استفاده قرار گیرد شتاب خوبی به نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده می‌دهد و سازندگان را به ساخت و ساز در این بافت‌ها تشویق می‌کند.